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CILA COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA

E’ la pratica per le opere di “edilizia libera” che, contrariamente a come vengono definite dal D.P.R 380/01, necessitano comunque della presentazione un titolo edilizio. La C.I.L.A. è una pratica che deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, ecc…). Rientrano fra le opere autorizzabili con questo titolo edilizio: lo spostamento di pareti interne, l’apertura / chiusura di porte, tutte le altre opere interne di manutenzione straordinaria che non incidano sulle strutture portanti. Generalmente la maggior parte delle ristrutturazioni di appartamenti possono essere fatte presentando una C.I.L.A. che consente di iniziare subito l’esecuzione delle opere dal giorno successivo alla presentazione al Comune.

 

SCIA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA'

La S.C.I.A. è la pratica edilizia che serve ad autorizzare, oltre alle opere già ricomprese nella C.I.L.A., anche interventi sulle parti portanti e sugli esterni delle unità immobiliari. Anche la S.C.I.A consente di iniziare l’esecuzione delle opere in progetto il giorno successivo alla presentazione della pratica al Comune. La S.C.I.A. è una pratica edilizia che deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, ecc…) in qualità di progettista e prevede anche la nomina di un direttore lavori che possono essere la stessa persona. Per le opere strutturali, serviranno delle verifiche a firma di un ingegnere strutturista. Al termine delle opere sarà necessario presentare una comunicazione di “fine lavori” al quale andranno allegati l’aggiornamento catastale e le certificazioni degli impianti.

 

DIA DENUNCIA INIZIO ATTIVITA'

Originariamente la D.I.A. (dichiarazione di inizio attività) serviva per autorizzare le opere oggi regolate dalla S.C.I.A., con la differenza di avere come caratteristica principale che per poter iniziare ad eseguire le opere era necessario attendere 30 giorni di silenzio/ assenso del Comune dopo la presentazione. Oggi la D.I.A. esiste come “alternativa al permesso di costruire” e regola le opere come apliamenti, demolizioni parziali e recupero del sottotetto ai fini abitativi. Permane l’obbligo di attendere 30 giorni di silenzio/ assenso del Comune dopo la presentazione al termine dei quali dovrà essere prodotta comunicazione di “inizio lavori”. La D.I.A. è una pratica edilizia che deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, ecc…) in qualità di progettista e prevede anche la nomina di un direttore lavori che possono essere la stessa persona. Per le opere strutturali, serviranno delle verifiche a firma di un ingegnere strutturista. Al termine delle opere sarà necessario presentare una comunicazione di “fine lavori” al quale andranno allegati l’aggiornamento catastale e le certificazioni degli impianti.

 

PDC PERMESSO DI COSTRUIRE

La domanda di permesso di costruire è il titolo edilizio che, oltre a ricomprendere le opere autorizzabili con tutte le altre tipologie di pratica, consente anche lavori più importanti quali nuove costruzioni o ristrutturazioni con demolizione / ricostruzione. E’ l’unico titolo edilizio per il quale il Comune, valutate le opere, rilascia un parere (il permesso di costruire). E’ possibile iniziare i lavori a seguito del rilascio del permesso da parte del comune che si esprime nei tempi di legge entro 60 giorni. Prima di iniziare i lavori sarà necessario produrre opportuna comunicazione di inizio delle opere. Il permesso di costruire una pratica edilizia che deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, ecc…) in qualità di progettista e prevede anche la nomina di un direttore lavori che possono essere la stessa persona. Per le opere strutturali, serviranno delle verifiche a firma di un ingegnere strutturista. Al termine delle opere sarà necessario presentare una comunicazione di “fine lavori” al quale andranno allegati l’aggiornamento catastale e le certificazioni degli impianti.

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STESURA CAPITOLATI E COMPUTI METRICI per privati o condomini

Il capitolato edile è l'elenco generale delle lavorazioni e delle forniture previste per la realizzazione di un determinato intervento, ordinate per categorie generali secondo la logica della successione delle fasi lavorative,  il documento non riporta prezzi e in questo si distingue dal computo metrico estimativo.

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DL DIREZIONE DEI LAVORI

Il direttore dei lavori è la figura professionale scelta dal committente, in base alle opere da eseguire e al titolo professionale richiesto dalle normative vigenti per l'esecuzione di tali opere con lo scopo di seguire l'andamento regolare del cantiere, direzione e controllo tecnico, contabile e amministrativo dell’esecuzione del contratto. Gli ambiti principali sottoposti al controllo e quindi alla responsabilità diretta del direttore dei lavori sono:– attività di sorveglianza all’esecuzione delle opere;– verifiche sulle modalità di realizzazione delle singole parti;– conformità tecnica e amministrativa;– tenuta della contabilità e controllo della spesa.

 

CSE -CSP- PSC SICUREZZA

Il coordinatore della sicurezza nei cantieri temporanei o mobili è la figura incaricata dal committente CHE NE HA L'OBBLIGO PER LEGGE per garantire il coordinamento tra le varie imprese impegnate nei lavori, ai fini di ridurre i rischi di infortuni ed incidenti sul lavoro. Coordinatore della sicurezza in fase di progettazione (CSP) di esecuzione (CSE), predisposizione del piano di sicurezza e coordinamento (PSC), invio della notifica preliminare ASL . - Committente: colui che affida i lavori alle imprese/artigiani che interverranno in cantiere, il 99% delle volte è il proprietario dell’immobile. - Coordinatore della sicurezza: soggetto che si occupa del coordinamento della sicurezza in cantiere, viene nominato dal committente e si assume la responsabilità (quindi le sanzioni) della sicurezza a posto suo. Il suo ruolo è quello di controllare la regolarità delle imprese/artigiani che interverranno nel cantiere verificandone la documentazione, produrre un documento contenente le indicazioni per operare in sicurezza (piano di coordinamento e sicurezza PSC) e vigilare sulla sua applicazione con delle visite in cantiere.

Notifica preliminare: è un documento che viene inoltrato all’ASL ed alla DPL (direzione territoriale del lavoro) dove sono riportate tutte le imprese/artigiani autorizzate dal coordinatore della sicurezza ad intervenire in cantiere. Tale documento va periodicamente aggiornato in funzione dei nuovi soggetti che nelle varie fasi del cantiere dovranno entrarvi ed essere esposto all’esterno in luogo visibile.

QUANDO E' OBBLIGATORIO: Gli obblighi in materia di sicurezza nei cantieri per il committente sono stabiliti dal D.lgs 81/08 e s.m.i., in particolare dall’art. 90 (obblighi del committente o del responsabile dei lavori) e dall’art. 99 (notifica preliminare). Detti articoli sanciscono quando sono obbligatori sia il coordinamento della sicurezza che la notifica preliminare che sono da attuarsi praticamente entrambi nei medesimi casi. I casi di obbligatorietà sono:

 a) quando in un cantiere sono presenti più di un’impresa/artigiano anche non in contemporanea;

 b) quando un cantiere non ricade nella casistica di cui al punto “a”, ma l’importo dei lavori è superiore a 100.00,00€;

 c) quando in un cantiere non ricade nella casistica di cui al punto “a” o “b”, ma l’entità del cantiere è superiore ai 200 uomini/giorno.

Contrariamente a quanto spesso si crede, in mancanza del coordinamento della sicurezza, i responsabili dovesse succedere qualcosa non sono solo le imprese. Il committente risponde solidalmente insieme alle stesse sia a livello civile (sanzioni) che a livello penale (arresto e/o sanzioni).

Le principali sanzioni per il committente sono:

 -omessa nomina del coordinatore della sicurezza – arresto da tre a sei mesi o ammenda da 2.740,00 a 7.014,40 euro;

 -omessa indicazione nel cartello di cantiere del nominativo del coordinatore della sicurezza – sanzione amministrativa pecuniaria da 548,00 a 1.972.80 euro;

 -omesso piano di sicurezza e coordinamento PSC – arresto da due a quattro mesi o ammenda da 1.096,00 a 5.260,80 euro;

 -omessa notifica preliminare ASL – sanzione amministrativa pecuniaria da 500,00 a 1.800,00 euro.

 Inoltre, ma non meno importante, la mancata trasmissione della notifica preliminare ASL causa la perdita delle detrazioni fiscali come pubblicato sulla guida dell’agenzia delle entrate sulle ristrutturazioni edilizie.

 

CATASTO PRATICHE CATASTALI

Chi realizza un nuovo fabbricato o amplia un immobile urbano esistente ha l'obbligo di presentare una dichiarazione al Catasto entro 30 giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati. Denuncia al Catasto per variazioni di consistenza o stato/destinazione d’uso di unità immobiliari già censite In caso di variazioni, i possessori di unità immobiliari già censite sono tenuti alla denuncia, come da art. 20, RDL 13 Aprile 39 n. 652, conv. L. 11 Agosto 39 n. 1249, attraverso la procedura informatica “DOCFA”, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, quando si tratti di modifica:

• di consistenza

• nello stato/destinazione d’uso, che comporti un diverso classamento, di categoria e classe.

Per il mutamento di consistenza si intende la variazione di perimetro e volume (per ampliamento o sopraelevazione), di distribuzione degli spazi interni (per ristrutturazione), la suddivisione di una unità in multipli o l’accorpamento di più unità in una unica e pertanto è richiesto un allegato planimetrico redatto da un professionista abilitato che rappresenti il nuovo stato di fatto, entro il termine di 30 giorni dall’effettiva modifica. 

Planimetria catastale: è il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l'unità immobiliare. Contiene le principali informazioni tecniche di un un'unità: esposizione, confinanti, destinazioni d'uso degli ambienti, altezze, ecc.

Voltura catastale - La voltura catastale permette di aggiornare gli atti del Catasto in caso di sola variazione dei possessori e del titolo giuridico. Con voltura catastale si intende l’aggiornamento degli atti catastali in caso di variazione:

• dei soggetti possessori, come nel caso di una compravendita, permuta o donazione immobiliare o di una successione, anche nel caso di passaggio o divisioni tra persone cointestate

• del titolo giuridico del possesso, come nel caso di costituzione di un diritto di usufrutto.

Visura Catastale - La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire:

• i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati)

• i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili

• i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie)

• le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale

• l'elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)

• gli atti di aggiornamento catastale.

Superfici catastali degli immobili - Dal 9 novembre 2015 le visure delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, contengono anche la superficie catastale dell'immobile (calcolata sulla base di quanto stabilito con le norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria.

 

ISPEZIONI IPOTECARIE

L’ispezione ipotecaria permette la consultazione dei registri, delle note e dei titoli depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia. L’ispezione può riguardare ogni nominativo censito e viene richiesta presso gli uffici provinciali - Territorio con esclusione delle sedi di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia nelle quali vige il sistema del libro fondiario. In alternativa è possibile utilizzare il servizio online, limitatamente alle informazioni archiviate in formato elettronico.

 

APE ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

L' A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. E' uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici. L'APE è obbligatorio per la vendita o l'affitto di un immobile. L' Attestato di Prestazione Energetica (APE) non va confuso con l' Attestato di Qualificazione Energetica (AQE). L'APE è obbligatorio in tutti i seguenti casi:

1. Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta)

2. Donazione: trasferimenti a titolo gratuito

3. Affitto di edifici o singole unità immobiliari

4. Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (per determinare l'indice di prestazione energetica)

5. Edifici di nuova costruzione al termine dei lavori.

6. Ristrutturazione importante quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell'involucro (pareti e tetti) dell'intero edificio.

7. Edifici pubblici ed aperti al pubblico.

8. Per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.

L'attestato va aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell'immobile, come ad esempio in caso di sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante, etc

Nel caso in cui un immobile sia stato dotato prima del 06.06.2013 di ACE (attestato di certificazione energetica) non è necessario venga sostituito dall'APE (attestato di prestazione energetica). Mentre l'AQE (attestato di qualificazione energetica) non può sostituire l'APE

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RISPARMIO ENERGETICO

• Asseverazioni certificate per usufruire dell'Ecobonus e del Sismabonus

• Studi di pianificazione ed attuazione risparmio energetico;

• Studi di fattibilità impianti tecnologici;

• Analisi dei Fabbisogni Energetici ( Energy Consulting )

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RILIEVI ARCHITETTONICI

Sopralluogo e rilievo architettonico dello stato attuale dell'immobile

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STUDI PRELIMINARI

Analisi degli spazi e proposta con planimetrie di varie soluzioni progettuali, rilievo compreso

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PROGETTI ESECUTIVI

Disegni con i particolari esecutivi per l’impresa che realizza i lavori.

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INTERIOR DESIGN

• Analisi strutturale

• Progettazione reti di TLC

• Progettazione di Arredi e dei Complementi ( Furniture and Object Design )

• Progettazione degli Spazi e degli Arredi Esterni ( Outdoor Design)

• Progettazione dei Giardini ( Landscape Design )

• Analisi delle esigenze illuminotecniche ( Lighting Design )

 

PAESAGGISTICA

L'autorizzazione paesaggistica, regolamentata dal Codice dei Beni Culturali (Dlgs 42/2004), è obbligatoria per interventi in aree soggette a tutela paesaggistica e va richiesta all'ente competente affinché sia accertata la compatibilità paesaggistica dell’intervento.
 A seconda dell’intervento che s’intraprende sarà possibile ricorrere a tre procedure diverse:
- intervento libero: senza obbligo di autorizzazione paesaggistica ma solo richiesta del titolo edilizio (quando serve);
- autorizzazione paesaggistica semplificata con modelli unificati e iter procedurale da concludersi entro il termine massimi di 60 giorni;
- autorizzazione paesaggistica ordinaria: per interventi significativi e con iter procedurale più lungo (fino ad un massimo di 120 giorni).
 I soggetti che intendono effettuare dei lavori, dopo aver verificato il tipo di nullaosta che occorre, devono presentare alle amministrazioni competenti il progetto degli interventi che intendono intraprendere, corredato della prescritta documentazione.
 L'autorizzazione è efficace per un periodo di cinque anni, scaduto il quale l'esecuzione dei lavori deve essere sottoposta a nuova autorizzazione. Qualora i lavori siano iniziati nel corso del quinquennio di efficacia dell'autorizzazione, possono essere conclusi entro e non oltre l'anno successivo la scadenza del quinquennio medesimo.

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SOPRINTENDENZA

Il Codice demanda alla Soprintendenza il rilascio dell'autorizzazione per l'esecuzione di opere e lavori di qualsiasi genere sui beni culturali (art. 21, c. 4) previa presentazione, da parte dell'interessato, di un progetto o di una descrizione tecnica delle attività proposte (art. 21, c. 5).

I Beni Culturali soggetti ad autorizzazione, sono quelli per i quali sia stata eseguita con esito positivo la verifica di interesse, o per i quali sia stato emesso un provvedimento di dichiarazione di interesse. Sono comunque sottoposti ad autorizzazione i beni culturali, così come definiti all'art. 10, comma 1 del D. Lgs. 42/2004 aventi più di settanta anni e di autori non viventi finché non sia intervenuta la preventiva verifica di interesse. L'istruttoria tecnico-amministrativa è affidata ai Funzionari Responsabili per Territorio.

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CERTIFICATO ACUSTICO

Questo documento deve essere prodotto da tecnici abilitati (ingegneri, geometri, architetti, periti edili etc.) per gli edifici di nuova costruzione. Il certificato acustico viene realizzato sulla base di una prova (collaudo) svolta nell'immobile, che prende il nome di perizia fonometrica. Tramite il certificato vengono assegnate delle di "qualità acustica" classi che vanno dalla 4, la più rumorosa, alla 1, la più silenziosa. Per la classificazione i risultati ottenuti dal collaudo dovranno essere contenuti tra certi limiti. 

Il D.P.C.M. 5 dicembre 1997 è il decreto di riferimento per l’acustica in edilizia. Definisce i limiti da rispettare in merito a: 

• isolamento dai rumori tra differenti unità immobiliari,

• isolamento dai rumori esterni,

• isolamento dai rumori di calpestio,

• isolamento dai rumori degli impianti, tempo di riverbero di aule scolastiche e palestre.

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